Република България е сред страните в Европа, които предлагат разнообразие от възможности за закупуване на недвижими имоти от чужденци. За граждани на Европейския съюз (ЕС) процесът е доста лесен, но за лица извън ЕС съществуват специфични правни и административни изисквания, които трябва да бъдат спазени. Въпреки тези изисквания, България остава привлекателна дестинация за инвеститори и физически лица, търсещи втори дом или недвижима инвестиция. Как чужденците извън Европейския съюз могат да си закупят имот в Република България?
В тази статия ще разгледаме подробно процедурите, правните изисквания и важните съображения, свързани със закупуването на недвижими имоти в България от граждани на страни извън Европейския съюз.
1. Основи на покупката на имот от чужденци в България
В българското законодателство съществуват два основни режима за придобиване на недвижими имоти от чужденци – за граждани на Европейския съюз и за лица от трети страни (извън ЕС). Докато за граждани на ЕС съществуват по-малко ограничения при придобиването на недвижими имоти, лицата извън ЕС трябва да следват конкретни законови процедури и правила, определени от българското законодателство.
1.1. Възможности за придобиване на имот
Закупуването на недвижим имот в България може да се осъществи от чужденци по два основни начина:
- Закупуване на апартамент или друг имот без земя: Лицата извън ЕС могат да закупуват апартаменти и други имоти, които не включват земя, без нужда от допълнителни правни формалности. Те могат директно да придобият собствеността върху имота, както всяко друго лице.
- Закупуване на земя и недвижими имоти със земя: Закупуването на имоти, които включват земя (например къщи, парцели или вили с прилежаща земя), е обект на по-сложни изисквания. Чужденците извън ЕС не могат директно да придобиват земя в България като физически лица. За да закупят имот със земя, те трябва да създадат българска компания, чрез която да осъществят покупката.
2. Закупуване на апартамент или имот без земя
Процедурата за закупуване на апартамент или друг имот, който не включва земя (например гаражи, студия или офиси), от чужденци извън ЕС е относително опростена. Те могат директно да придобият собствеността, без да създават българско юридическо лице. Основните стъпки, които трябва да се следват, са:
2.1. Търсене на подходящ имот
Чужденецът може да търси и избира имот чрез различни канали – агенции за недвижими имоти, онлайн платформи, рекламни обяви или чрез консултанти. Препоръчително е да се използват услугите на реномирани агенции, които разполагат с добри познания за пазара и правната рамка.
2.2. Предварителен договор за покупко-продажба
След като бъде избран имот, обикновено се сключва предварителен договор за покупко-продажба между продавача и купувача. Този договор гарантира, че продавачът няма да продаде имота на трета страна, докато купувачът подготвя необходимите документи и финанси за окончателното изкупуване.
2.3. Нотариален акт
Окончателната продажба на имота се извършва чрез подписване на нотариален акт. Това е най-важният правен документ, който удостоверява собствеността върху имота и трябва да бъде заверен от български нотариус. Имотът се регистрира в Имотния регистър, което формално завършва процеса по придобиване на собствеността.
Повече яснота за подписване на предварителен и окончателен договор за покупко- продажба може да получите чрез заявка за онлайн правна или търговска консултация при нас.
2.4. Плащане на данъци и такси
След завършване на сделката, купувачът трябва да плати различни такси и данъци, свързани с покупката на имота. Това включва нотариални такси, данъци върху недвижимото имущество и други административни разходи. Те обикновено възлизат на около 5% от стойността на сделката. В интернет може да изчислите точно предстоящите разходи на https://www.calculator.bg/1/imoti_taksi_danatzi.html
Закупуване на недвижими имоти от чужденци
3. Закупуване на имоти със земя чрез създаване на българска компания
Чужденците извън ЕС не могат да притежават директно земя в България, но има възможност за заобикаляне на това ограничение чрез създаване на българско юридическо лице (обикновено дружество с ограничена отговорност – ЕООД или ООД). Чрез тази компания може да бъде закупен както земята, така и сградите върху нея.
3.1. Процедура за създаване на компания
Създаването на българска компания е сравнително бърз и лесен процес. Следват основните стъпки:
- Избор на име и регистрация в Търговския регистър: Първата стъпка е избора на уникално име за фирмата и регистрацията му в Търговския регистър.
- Подготовка на учредителни документи: Учредителният акт или договор трябва да бъде подготвен с помощта на адвокат, който ще гарантира съответствието с българското законодателство.
- Депозитиране на капитал: В България минималният капитал за създаване на ЕООД или ООД е символичен.
- Регистрация в данъчната служба: Компанията трябва да бъде регистрирана в НАП (Национална агенция за приходите) за данъчни цели.
След приключване на тези стъпки, новосъздаденото дружество ще може да закупи имота, включващ земята, от името на компанията.
Закупуване на недвижими имоти от чужденци
3.2. Плюсове и минуси на закупуване чрез компания
Плюсове:
- Чужденецът получава пълни права върху имота и земята, тъй като те са собственост на българското юридическо лице.
- Възможност за по-гъвкава продажба или управление на имота чрез юридическото лице.
Минуси:
- Създаването и поддържането на фирма води до допълнителни разходи, включително счетоводство, данъци и такси.
- Изисква се по-сложна правна и финансова рамка, включително управление на дружеството.
4. Правни и административни изисквания
4.1. Преглед на документацията
Преди да се пристъпи към покупка на имот, е важно да се направи детайлен преглед на документацията на имота. Това включва проверка на правния статут на имота, както и дали няма натрупани задължения или други правни претенции. Направете правна консултация, за да се избегнат бъдещи проблеми.
4.2. Получаване на разрешение за пребиваване
Чужденците извън ЕС, които планират да прекарват значително време в България, може да поискат разрешение за временно или постоянно пребиваване. Един от начините за получаване на такова разрешение е закупуването на имот с определена минимална стойност. Българските власти обикновено изискват имотът да има пазарна стойност над определен праг, за да се предостави разрешение за пребиваване.
4.3. Данъчни задължения
Купувачите на имоти в България са длъжни да плащат местни данъци върху недвижимото имущество, които варират в зависимост от стойността на имота и местоположението му. Обикновено тези данъци се плащат ежегодно. Също така при продажба на имота се дължи данък върху реализираната печалба.
Закупуване на недвижими имоти от чужденци
5. Важни съображения при покупката на имот в България
5.1. Икономическа и политическа стабилност
България е член на Европейския съюз и предлага сравнително стабилна икономическа и политическа среда, което я прави привлекателна дестинация за инвестиции. Въпреки това, като всяка страна, тя също е обект на макроикономически и политически рискове, които трябва да бъдат взети предвид при покупка на имот.
5.2. Пазар на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти в България претърпя значителен растеж през последните години, особено в столицата София, по Черноморието и в планинските курорти. Въпреки това, пазарът също така е подложен на периодични колебания, което налага инвеститорите да бъдат внимателни при избора на подходящ имот и момент за покупка.
5.3. Валута и курс
Българският лев (BGN) е фиксиран спрямо еврото, което осигурява валутна стабилност за чуждестранните инвеститори, особено за тези от страни, използващи еврото или други стабилни валути.
5.4. Регионални различия
Когато купувате имот в България, е важно да се вземат предвид регионалните различия. Цените на недвижимите имоти и търсенето варират значително в зависимост от региона. Например:
- София: Столицата предлага най-голям избор от имоти, като цените са сред най-високите в страната. Инфраструктурата е добре развита, а градът привлича много чуждестранни инвеститори поради добрата си бизнес среда.
- Черноморие: Крайбрежните райони, особено курортите като Варна, Бургас, Несебър и Слънчев бряг, са популярни сред чуждестранните купувачи. Тези региони предлагат множество ваканционни имоти, но цените могат да варират в зависимост от сезона и близостта до морето.
- Планински райони: Боровец, Банско и Пампорово са планински курорти, които привличат купувачи, интересуващи се от ски туризъм и планински отдих. Тези райони също предлагат добри възможности за инвестиране в ваканционни имоти, но с по-ниски цени в сравнение с морските курорти.
- Селски райони: Вътрешността на страната предлага значително по-ниски цени на недвижимите имоти, като много чужденци се насочват към селските райони за закупуване на къщи и ферми. Тези имоти са подходящи за хора, които търсят спокойствие и искат да избягат от градската среда.
Закупуване на недвижими имоти от чужденци
6. Полезни съвети за чужденци извън ЕС, които купуват имот в България
6.1. Използвайте правна помощ
При закупуването на имот в чужда държава е от съществено значение да се използват услугите на квалифициран правен консултант, който разбира местното законодателство. Консултантът може да ви помогне не само с проверка на правния статут на имота, но и със съвети относно създаването на компания, регистрацията на имота и уреждането на данъчни въпроси.
6.2. Внимавайте с измамите
Както на всеки пазар, и в България съществуват рискове от измами при покупка на недвижими имоти. Уверете се, че работите с реномирани агенции и адвокати, които могат да проверят законността на сделката. Проверете историята на имота и се уверете, че няма правни спорове, ипотеки или задължения, свързани с него.
6.3. Финансови въпроси
Ако планирате да финансирате покупката на имот чрез кредит, трябва да знаете, че някои български банки предлагат ипотечни кредити за чужденци. Важно е да изследвате възможностите за финансиране и да се консултирате с банките относно техните изисквания и лихвени проценти. Обърнете внимание и на валутните курсове, ако планирате да платите в чужда валута.
6.4. Поддръжка на имота
След като закупите имот, е важно да предвидите разходите за неговата поддръжка. Това включва както плащането на данъци върху имота, така и текущите разходи като поддръжка на сградата, комунални услуги и евентуални ремонтни дейности. Ако не планирате да живеете в България постоянно, може да се наложи да наемете фирма за управление на имота, която да се грижи за неговото поддържане, докато отсъствате.
6.5. Продажба на имот
Ако решите да продадете имота в бъдеще, трябва да сте наясно със специфичните данъчни и правни аспекти на продажбата. Чужденците са длъжни да платят данък върху печалбата от продажбата на имот, а също така трябва да следват определени правила за прехвърляне на собствеността. Консултацията с адвокат при продажба е препоръчителна, за да се избегнат потенциални проблеми.
7. Придобиване на имот като инвестиция
Много чужденци извън ЕС купуват имоти в България с цел инвестиция. В зависимост от региона и вида на имота, инвеститорите могат да реализират доходи от наеми или да се възползват от увеличаването на стойността на имота с течение на времето.
7.1. Инвестиции в наемни имоти
Курортите и големите градове предлагат добри възможности за инвестиране в наемни имоти. Туристическите райони, като Черноморието и планинските курорти, привличат значителен брой туристи през летния и зимния сезон, което прави краткосрочните наеми доходоносни. В същото време, в градовете като София, Пловдив и Варна има търсене за дългосрочни наеми, което също предлага добри възможности за стабилен доход.
7.2. Инвестиции в развитие на имоти
Някои чужденци се насочват към по-мащабни инвестиции в развитието на недвижими имоти. Това включва закупуване на парцели за строителство и последващо изграждане на жилищни сгради или търговски обекти. Българският строителен сектор е в развитие, а цените на земята в някои райони все още са сравнително ниски, което предоставя възможност за добри инвестиционни възвръщаемости.
7.3. Продажба на имота с цел печалба
Пазарът на недвижими имоти в България преживява периоди на растеж, особено в столицата и курортите. Инвеститорите, които закупят имот на изгодна цена, могат да реализират значителна печалба, ако решат да го продадат в бъдеще. Препоръчително е внимателно да се следят тенденциите на пазара и да се избере подходящият момент за продажба.
Закупуването на имот в Република България от граждани извън Европейския съюз е възможно, но изисква внимателно спазване на правните и административни изисквания. Докато закупуването на апартаменти и имоти без земя е сравнително лесен процес, придобиването на имоти със земя изисква създаване на българско юридическо лице.
Чужденците трябва да бъдат информирани за правните и финансовите ангажименти, свързани с покупката на имот в България, включително разходите за поддръжка и данъци, както и възможностите за продажба или отдаване под наем на имота. Консултацията с адвокат и използването на услугите на реномирани агенции за недвижими имоти са от съществено значение за успешната покупка и управление на имота.
България остава атрактивна дестинация за чуждестранни инвеститори и купувачи, като предлага сравнително ниски цени на недвижимите имоти в сравнение с други европейски държави. Независимо дали става въпрос за ваканционен дом, инвестиция или място за постоянно живеене, страната предлага разнообразни възможности за всеки.
За повече яснота и конкретни въпроси направете вашата консултация тук.
Ние ще ви помогнем в процеса за реализиране на една успешна сделка.
Ние сме вашият имотен съветник с правни, финансови и търговски консултации онлайн и на живо.