В тази статия ще разберете:
1. Какво е продажба на недвижим имот?
2. Кои са важните предварителни решения, които следва да вземете, за да постигнете една успешна продажба?
3. Особености за отделните видове недвижими имоти, които искате да продадете.
4. Колко време отнема?
ПРОДАЖБА на недвижим имот като определение е заложена в ЗЗД (Закона за задълженията и договорите) и представлява двустранен възмезден договор между две страни, от които едната се нарича ПРОДАВАЧ, а другата КУПУВАЧ.
Важното в този договор са две неща: прехвърлително действие от ПРОДАВАЧ на КУПУВАЧ и заплащане на договорената цена от КУПУВАЧА на ПРОДАВАЧА.
Обикновено продажбата се реализира с подписване на предварителен и окончателен договор за покупко- продажба като окончателния договор е задължително в нотариална форма и това е самия Нотариален акт. Сключва се пред Нотариус и се подписва и от него след подписисте на продавача и купувача. А предварителния договор може да се сключи само с подписите на двете страни и не е необходима нотариална заверка.
В случай, че няма прехвърлително действие и действие по заплащане на договорената между страните цена- продажбата не е случена.
Има различни договори за учредяване на вещни права, с които не се прехвърля собствеността, но за това ще има отделна тема. Отбелязвам само за яснота, че такива договори са: договор за уредяване на вещно право на ползване, договор за преминаване (сервитут), договор за учредяване на право на строеж (суперфиция).
В някой държави в Европа и извън нея има така наречените договори LEASE HOLD, с които се учредява срочно право на ползване на недвижим имот, а именно за определено верме: примерно за 25 години, за 33 години, за 99 години. А подробности за LEASE HOLD и FREE HOLD също ще има в отделна тема, за който се интересува.
ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ на територията на Република България.
Когато имате имот за продажба е много важно предварително да се подготвите с вашите отговори на важните въпроси, които касаят самия процес на продажбата:
1. Какво продавам?
2. Защо продавам?
3. Каква сума съм съгласен да получа при реализиране на продажбата?
4. Колко време отнема?
5. Склонен ли съм на варианти и какви биха могли да бъдат те?
6. С какво мога да направя компромис?
При срещите си с хора и хилядите проведени консултации констатирам, че собствениците, които са решили да продадат един имот, не знаят от къде да започнат, нямат идея за хронологията на успешната продажба и губят ценно време като разглеждат сайтове за имоти, кое къде се продава, надявайки да „се ориентират“ предварително за пазара. A най- важното в покупко-продажбите било локацията и цената за района.
Сега ще ви изненадам. Локацията и средната цена за района не може да ви ориентира, защото са много важни други неща: година на строителство, етаж, изложение, статут на имота, какво се продава точно.
А най- важното нещо при една продажба е дали изобщо е възможна.
Няма нужда да губите ценно време в опити да се ориентирате, а проведете една предварителна и качествена търговска, правна или финансова консултация и ще получите кратки и ясни отговори за реализирането на една успешна сделка, как започва, кога и как свършва тя.
А защо да го правите ще разберете по- долу.
Когато един собственик реши да продава имот, най- важния въпрос, който ми задават нашите клиенти е „колко струва“. И по това какво е разглеждал в интернет от многото сайтове за имоти, клиента има в главата си някаква определена от него нагласа за цена.
И така стигаме до първия въпрос:
Какво продавам?
Има много сериозно значение какво продавате:
Продавате апартамент (жилище), офис или магазин, къща или вила, урегулиран поземлен имот или земеделска земя, продавате право на строеж на урегулиран поземлен имот или продавате апартамент на етап груб строеж, продавате апартамент на шпакловка и замазка или продавате завършен апартамент. А ремонтирано ли е жилището и кога е направен последния ремонт? А кога е построена сградата, в която продавате апартамент, офис, гараж, паркомясто? А продавате ли обзавеждане?
Това са много подвъпроси само в посока какво продавам.
За да получите най- точна, ясна и конкретна представа на каква цена бихте продали своя имот, направите пазарна оценка от експерт оценител (лицензиран), който в рамките до 10 дни ще ви изготви адекватна реална пазарна оценка на вашия имот. И точно на вашия конкретен имот. Такава оценка за апартамент струва между 200-250 лева към днешна дата, а за къщите и урегулираните поземлени имоти зависи от РЗП (разгънатата застроена площ) на сградата и квадратурата на УПИ (урегулирания поземлен имот).
И това са само малко от въпросите относно търговската част.
Продажба
А от правна страна какво продавам?
Ако продавате апартамент, само вие ли сте собственик или е придобит по време на брак и представлява СИО (съпружеска имуществена общност).
Апартамента може да е придобит по време на брак, но съпрузите да са в режим на имуществена разделност и като продавач може да се реализира само единият от двамата.
А ако единия от двамата съпрузи е чужденец?
За чужденците в РБългария отделна тема.
Имате ли оригинален документ за собственост и наличен ли е за сверяване?
Ако нямате такъв или сте го загубили се снабдете предварително с препис от Агенция по вписванията в съответния район. Там се съхраняват всички актове в нов и стар архив. Необходимо е предварителна заявка и отнема около 7 дни.
Ако сте закупили недвижимия имот, предмет на настоящата продажба с жилищен кредит, потърсете при вас законова или договорна ипотека както и направете справка за остатъчния дълг към настоящата дата. Законовата ипотека представлява молба за вписване на законова ипотека от финансираща банка, а договорната ипотека е в нотариална форма. Подсигурете копия от всичко.
Ако продавате панелен апартамент и сте първия собственик е възможно да сте го закупили с договор за покупко- продажба на недвижим имот по реда на Закона за продажба на държавна собственост и Закона за продажба на общинска собственост. Ако сте наследник/ци и продавате такъв имот какво е важното? Огледайте договора. Кой се е подписал от името на продавача: председател или зам.председател на тогавашните районни съвети? Ползван ли е жилищен кредит за покупката на този имот?
Ако е ползван жилищен кредит това е отбелязано в самия договор и обикновено пише законна ипотека в полза на ДСК. Копия от всички стари ипотеки се съхраняват в Агенция по вписванията на съответния район. Такива ипотеки в повечето случаи не са заличени и стоят „висящи“ към днешна дата не защото собственикът не изплатил всичко, а защото не е бил уведомен навреме да предприеме действия за заличаването и.
Заличаването на такава ипотека се прави чрез деловодствата на банка ДСК, както и от Нотариус с молба до АВ за заличаване по давност. Подробности за реда и последователността може да получите чрез предварителна правна консултация.
Продажба на недвижим имот
Ако продавате магазин, офис, ателие или гараж – това са самостоятелни обекти в сграда и важи всичко написано по- горе.
Ако продавате Паркомясто. Много важно при продажбата на паркомясто е същото дали е част от подземен гараж в сграда (голямо подземно пространство в сутерена на сградата с разчертани и номерирани паркоместа), ще го наречем „вътрешно“ паркомясто или е „външно“ паркомясто. „Външното“ паркомясто е част от урегулирания поземлен имот, върху който е построена сградата с определени граници на ползване. Важното в този случай е, че „външното“ паркомясто може да се продава само на собственици на апартаменти в самата сграда (съседи). А „вътрешното“ паркомясто може да се продава и на лица извън тази сграда.
Ако продавате недвижим имот
Ако продавате наследствен имот. Важно при продажба на наследствените имоти са две неща: всички наследници съсобственици да са съгласни да продават и всички да са съгласни с продажната цена. Обикновено тук се получават разногласия и в този конкретен случай би било добре всеки един от наследниците да направи отделна пазарна оценка. След това да се съберат всички оценки и да се получи една средна цена за продажба на въпросния имот. Само в този случай има реална възможност да се получи единодушно решение за успешна продажба.
При продажбата на наследствени имоти има други важни подробности, които може да получите за всеки конкретен казус чрез лична правна, търговска или обща консултация и може да заявите при нас.
Ако продавате къща или вила. Важно при продажбите на къщи или вили са строителните книжа на самата сграда. Това са: разрешение за строеж или при по- старите къщи строителен билет; одобрен архитектурен проект, при който е много важно да се разчете печат с надпис одобрявам или съгласуван; и при по- новите къщи удостоверение за въвеждане в експлоатация, което хората наричат за краткост акт 16 на сградата. Подробности за строителните книжа на жилищни сгради, къщи и вили има в отделна статия. А при конкретни казуси потърсете ни за правна консултация.
Обърнете внимание, че когато продавате къща продавате и урегулирания поземлен имот, върху който е построена сградата. Когато правите оценка за продажба ще имате формулирани две отделни оценки: на сграда и на УПИ. Снабдете се със скица на УПИ и скица на сградата. Снабдете се със скици и на всички други постройки. Обикновено са номерирани 1,2,3. Тези скици се издават от служба по кадастъра към съответния район. На тези скици не се вижда имотната граница съвпада ли с регулационната граница. Потърсете професионален съвет, защото е много важно да са уредени сметките по регулация, за да може да направите реална продажба. Първите ясни разминавания се виждат само при снабдяване с така наречената комбинирана скица.
В 95% от стартирали вече продажби собствениците са поставени пред невъзможни срокове когато стигнат до нотариус и разберат че: има неуредени сметки по регулация за урегулирания поземлен имот, нямат строителни книжа и са необходими допълнителни документи, които отнемат доста време.
Когато за къщата няма строителни книжа е необходимо собственика да се снабди с удостоверение за търпимост на сграда. Това удостоверение се издава от съответната община. За София се издава от НАГ (Направление архитектура и градоустройство).Реално отнема около 6 месеца, а в някой случаи и повече.
Без строителни книжа или удостоверение за търпимост, продажба на къща или вила пред нотариус не може да се случи.
Затова ако сте собственик на къща проведете предварително съответната консултация и по тези въпроси, за да имате яснота.