Част две от процеса на покупка на недвижим имот. Финализиране на покупката на имот. Част първа от статията за покупка на имот може да прочетете от ТУК
II. Начало и финализиране на процеса по самата покупка
7. „Резервационен депозит“ и какво е това?
„Резервационният депозит“ или договор за предаване на „гаранция“ е финансов способ за спиране на едно жилище от продажба. Масово хората го наричат „стоп капаро“. Сумата нормално е в размер на около 1 % от стойността на имота като в повечето случаи за район София сумата е в размер от 1000 до 4000 хиляди евро. Такъв договор за гаранция или резервационен депозит може да се подпише както със собственика на имота, така и с фирмата- посредник по сделката (брокер).
Тази сума обикновено не е част от самата продажна цена. Тя може да е само основание за преговори, при които не е сигурно дали ще се стигне до подписването на реална сделка между продавач и купувач. И същата сума подлежи на връщане на купувача.
ВАЖНО: Обръщам внимание върху това, че в първия случай, когато купувача реши да заплати резервационен депозит на смия собственик той задължително следва да е постигнал вече уговорка за размера на продажната цена, както и задължително да е получил и консултирал документите за имота със имотен консултант. Ако това не е постигнато купувача рискува да загуби „резервационния депозит“.
Във втория случай когато резервационния депозит или гаранция се заплаща на основание подписване на договор с имотен посредник (брокер) е много важно купувача да знае, че на първо място тази сума е защитена и се заплаща при определени условия. По този начин купувача може да преговаря цена, начина на заплащане на продажната цена, да постави условие кредит от банка и опция, когато банката откаже такъв. Имотният консултант (брокер) спазва определен ред и технология, която дава повече гаранция за успешна сделка.
За повече точна и подробна информация относно това първо плащане направете консултация с нас.
Покупка на недвижим имот
8. Споразумение за цена
Преговорите за цена чрез посредник обикновено започват след подписване на договор за резервационен депозит или гаранция. Този договор има срок за провеждане на преговори за постигане на условията на купувача. Може да бъде в срок до 10-20 дни в зависимост от спецификата на самата сделка. Когато двете страни се споразумеят за цена на сделката, срок и начин на извършване, пристъпват към подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
9. Подписвате предварителен договор за покупко- продажба
Предварителният договор за покупко-продажба се сключва на основание чл.19 от ЗЗД (Закона за задълженията и договорите). А окончателният договор за покупко-продажба се сключва задължително в нотариална форма пред Нотариус (Нотариален акт).
Предварителния договор задължително се сключва в писмена форма и съдържа конкретни условия, договорени между продавач и купувач. Това задължително са: цена, срок и начин на плащане. Всеки договор може да има допълнителни уговорки, които също се описват в този договор.
Към датата на сключване на предварителен договор за покупко-продажба купувача заплаща на продавача задатък (капаро) обикновено в размер на 10 % от стойността на сделката. Но може да бъде договорена и друга сума. Всички суми по сделката се заплащат по банков път задължително.
Остатакът от продажната цена също се изплаща от купувача на продавача по банков път при конкретни условия, а ако няма такива към датата на сключването на окончателен договор в нотариална форма пред Нотариус.
ВАЖНО: Когато продажната цена се заплаща с банков ипотечен кредит, предварителния договор следва задължително да съдържа тази изрична клауза.
За пълна яснота и повече конкретна информация относно вашия казус направете консултация тук.
10. Снабдяване с документи за самата покупка на имот
За да се пристъпи към сключване на окончателен договор в нотариална форма е нужно двете страни да бъдат подготвени с документи. Продавача се снабдява с изискуеми документи за имота, а основното задължение на купувача е да подсигури цената по сделката.
Подробности за списъка с документи в отделна статия.
ВАЖНО: И двете страни следва да са наясно, че трябва да са на разположение за предоставяне на допълнителни документи, ако купувача ползва кредит от Банка. Същата, в качеството си на кредитор в повечето случаи изисква допълнително документи или ревизира стари такива и иска потвърждения. И това е нормално. Повечето клиенти –продавачи предварително са се консултирай с адвокат или нотариус и се сърдят или отказват издаването на документи, които те самите смятат, че не са необходими. Така блокират успешния процес за завършване на една успешна сделка. Затова обръщам внимание на този конкретен процес. Нужно е всички в процеса да реагират адекватно и своевременно.
11. Организирате Нотариус за подписване на окончателен договор за покупко- продажба
Организацията на Нотариуса по сделката обикновено по неписано правило е право и задължение на Купувача по сделката. Ако той ползва кредит от банка, последната организира Нотариус, с който работи. Това не е закон. Важно е да знаете, че избора на Нотариус и съгласуването му между двете страни е тяхно право. Нотариусът следва предварително да се запознае с предоставените му документи и след това се произнася за възможен ден и час за сделка. Изисква време и обикновено не става от днес за утре. Когато Нотариуса одобри всички документи за сделка той уточнява ден и час за изповядване. А също така изчислява разходите по прехвърлянето.
Покупка на недвижим имот
ВАЖНО: В деня и часа на сделката е задължително присъствието на собственици (съсобственици) продавач/и и купувач/и. Продавача носи оригинали на всички документи, включително документа за собственост. А купувача носи копие от платежно нареждане като доказателство за изплатен задатък. Към датата на сключването на сделката е много важно продавача да няма задължения към НАП. За да няма изненади препоръчвам на всеки продавач след като вече има подписан предварителен договор за сделка, да направи предварителна справка за задълженията си към НАП. И ако има такива да разполага с време да ги погаси.
Нотариуса е задължен към датата на сделката да направи справка за публични задължения на продавача в НАП и ако има такива -спира сделката. Затова е от изключително значение продавача да се е подготвил с това предварително.
Нотариуса чете текста на сделката на глас пред всички. Ако има забележки се отстраняват. След като и двете страни потвърдят сделката нотариалния акт се подписва от продавача, купувача и нотариуса. Реално всички подписват Нотариален акт за покупко-продажба.
След подписите следва разплащането. Нотариуса предоставя на клиентите около 1 час време да се разплатят по банков път и след като се случи това, същите се връщат при нотариуса за да потвърдят сделката и да предоставят платежно нареждане за платения остатък. С това действие се счита, че двете страни са извършили поетото задължение една към друга и всички документи остават за вписване.
12. Вписване на сделката- извършва се служебно.
След като всички страни подпишат Нотариалния акт за покупко-продажба в 6-7 екземпляра, целия комплект документи остава при нотариуса по сделката, за да се оформи Нотариално дело. След това комплекта с документи се предоставя служебно от екипа на нотариуса в Агенция по вписванията, за да се впише сделката. На нотариалния акт се подписва и съдия по вписванията, с който подпис и вписване в имотния регистър по личните партиди на страните по сделката, същата се счита за завършена. Вписаният нотариален акт се връща при нотариуса по сделката. От деловодството на нотариалната кантора уведомяват страните, че сделката е приключена и купувача следва да получи оригинален нотариален акт. С това процеса приключва.
13. Предаване на владение на купувача
След като купувача е получил своя документ за собственост в оригинал, а продавача е получил изцяло сумата по сделката е необходимо владението на имота да бъде предадено от продавача на купувача. Реално това се случва на място в самия имот, в присъствието на двете страни, подписва се приемо- предавателен протокол и се предават ключове за достъп. Продавача дава указания за специфични неща в имота като: работа на газова система (котле), ел. уреди, електрическа система (котле) и други.
Това е накратко последователността, но за повече яснота конкретно по вашия казус направете предварителна правна, търговска или финансова консултация тук.
Лесно, удобно, онлайн