При сделките с недвижими имоти често се използват различни финансови механизми, като резервационният депозит, които гарантират сериозността на намеренията на страните. Сред най-често срещаните са резервационният депозит и депозитът за преговори – два инструмента, които осигуряват ангажираност от страна на купувача и предоставят известна сигурност за продавача. Тези депозити играят важна роля в процеса на покупко-продажба, тъй като позволяват на страните да структурират сделката по-организирано и предвидимо.
В тази статия ще разгледаме в детайли какво представляват резервационният депозит и депозитът за преговори. Какви са техните правни последици, какви са ползите и рисковете за страните. Както и как да се използват по начин, който осигурява справедливост и защита на интересите на всички участници.
1. Какво представлява „резервационния депозит“?
Резервационният депозит (понякога наричан „гаранция“ или „стоп-капаро“) предсталвява предварителна сума, която купувачът внася с цел временното изключване на имота от пазара.
Тази сума служи като гаранция, че купувачът има сериозни намерения за придобиване на имота, а продавачът се ангажира временно да не предлага имота на други потенциални купувачи.
Основни характеристики на резервационния депозит:
✅ Размер: Обикновено варира между 1% и 5% от продажната цена на имота, но може да бъде договорен и различен процент.
✅ Срок: Най-често срокът на резервацията е между 7 и 30 дни, в зависимост от договореностите между страните.
✅ Правен характер: Този депозит не се приравнява на авансова вноска или на задатък, а е просто средство за временно спиране на офертата на пазара.
✅ Кой държи парите? Депозитът обикновено се внася в агенция за недвижими имоти, адвокат или продавача – в зависимост от споразумението между страните.
Какво се случва с резервационният депозит?
- Ако купувачът продължи със сделката, сумата може да бъде приспадната от продажната цена или да бъде включена в задатъка по предварителния договор. Това е възможно само когато депозита е платен на продавача и е покрито и второто условие да е платен по банков път.
- Ако купувачът се откаже по собствено желание, често губи депозита като компенсация за изгубеното време на продавача.
- Ако продавачът се откаже, може да бъде задължен да върне депозита в двоен размер, но това трябва да бъде предварително уговорено в договора и само в случаите, в които депозита е платен на продавача и по банов път.
2. Какво е „депозит за преговори“?
Депозитът за преговори представлява друг вид предварителна вноска, която има за цел да гарантира добросъвестността на страните по време на процеса на преговори. Разликата между него и резервационния депозит е, че той не ангажира продавача да спре да предлага имота на други купувачи, а само удостоверява сериозността на намеренията на купувача.
Основни характеристики на депозита за преговори:
✅ Размер: Обикновено е между 1000 и 5000 евро.
✅ Цел: Основната му цел е да мотивира двете страни да проведат конструктивни преговори и да избегнат загуба на време и ресурсите на другата страна.
✅ Възстановяване: Този депозит може да бъде възстановен, ако преговорите не доведат до сделка, но това зависи от договореностите между страните.
✅ Правна стойност: Депозитът за преговори не гарантира сключването на сделка, но намалява риска от несериозни предложения.
3. Правната рамка на депозитите
Българското законодателство не урежда изрично резервационния депозит и депозита за преговори, но тяхната легитимност се основава на общите принципи на облигационното право. Основни аспекти, които трябва да се имат предвид:
- Трябва да има писмено споразумение. Това е изключително важно, за да се избегнат бъдещи спорове. Споразумението трябва да уточнява сумата, сроковете, условията за връщане или задържане на депозита.
- Не е задължително нотариално заверяване. Тези депозити обикновено се договарят чрез частен договор между страните.
- Рискът от загуба на сумата. Ако няма ясни клаузи за възстановяване, купувачът може да изгуби депозита. Дори ако сделката не се осъществи поради неясни или спорни обстоятелства.
4. Потенциални рискове и как да се избегнат
🔴 За купувачите:
- Възможността да загубят депозита, ако се откажат от сделката без основателна причина.
- Рискът продавачът да продължи да предлага имота на други купувачи, въпреки че е получен депозит.
- Липса на яснота относно условията за възстановяване на депозита.
🔴 За продавачите:
- Купувачът може да внесе депозит за преговори, но впоследствие да се откаже от сделката.
- Възможност за възникване на спорове относно възстановяването на депозита.
✅ Как да се предпазим?
✔ Винаги подписвайте писмено споразумение за депозита, в което са описани всички условия и ангажименти.
✔ Уточнете какво се случва при отказ на едната или другата страна – кога депозитът се връща и кога остава у другата страна.
✔ Използвайте доверено лице (адвокат, агенция, нотариус) за съхранение на сумата, докато се финализира сделката.
✔ При възможност, консултирайте се с юрист, за да гарантирате, че условията на договора защитават вашите интереси.
Резервационният депозит и депозитът за преговори са полезни инструменти, които улесняват сделките с недвижими имоти. Те могат да гарантират сериозността на страните, но е важно условията за използването им да бъдат ясно дефинирани, за да се избегнат бъдещи спорове.
Независимо дали сте купувач или продавач, най-добрият начин да се предпазите е да подходите внимателно, да имате ясен договор и при необходимост да се консултирате имотен съветник. Така ще можете да извършите сделката по сигурен и спокоен начин, без излишни загуби и неочаквани проблеми.
За запазване на първоначална обща консултация с нас тук.
За яснота по други ваши въпроси може да прочетете в раздел ПОЛЕЗНО
Ние сме тук за вас, бързо, лесно и удобно, онлайн и на живо.