Как се разпределя собствеността при покупка на имот в България при брак между българин и чужденец?

Покупката на недвижим имот в България при семейна двойка, състояща се от български гражданин и чужденец, изисква добро познаване на правната рамка. Разпределението на собствеността в този случай зависи от редица фактори, включително правния режим на брака. Гражданството на страните и вида на придобития имот. В настоящата статия ще разгледаме подробно всички аспекти, които могат да повлияят на процеса, и ще илюстрираме с примери.

1. Режими на имуществени отношения в брака

В България съществуват три основни режима на имуществени отношения между съпрузите:

• Законен режим на общност – При този режим всички активи, придобити по време на брака, се считат за съвместна собственост, независимо на чие име са записани. Това включва и недвижимите имоти, освен ако изрично не е уговорено друго.

Пример: Ако български съпруг и чужденка закупят апартамент в София на името на съпруга, апартаментът автоматично се счита за съвместна собственост, освен ако двойката не е избрала друг режим.

• Законен режим на разделност – При този режим всеки съпруг придобива имущество, записано на негово име, като то остава индивидуална собственост. Това означава, че няма съвместно притежание, освен ако двете страни не са участвали в покупката като съинвеститори.

Пример: Ако чужденецът реши да инвестира в имот на свое име, например апартамент в Бургас, този имот ще бъде само негов, дори да е закупен по време на брака.

• Договорен режим – Съпрузите могат да сключат брачен договор, в който да определят как да се разпределя собствеността върху имуществото, включително недвижимите имоти. В този случай договорът служи като основа за управление на имуществените отношения.

Пример: В брачен договор може да бъде уговорено, че всички имоти, закупени в България, ще бъдат съсобственост в съотношение 70% за българина и 30% за чужденеца.

Ако двойката не е избрала конкретен режим, по подразбиране се прилага режимът на общност.

2. Специфики при покупка на имот от чужденци в България

Според българското законодателство съществуват специфични ограничения за чужденци, които желаят да придобият недвижими имоти в страната. Те включват:

• Чужденците имат право да притежават сгради и апартаменти, но нямат право да придобиват земя, освен ако не са граждани на Европейския съюз или страни с двустранни споразумения с България. В този случай те могат да закупят земя при определени условия.

Пример: Ако български съпруг и съпругата му – гражданка на САЩ – закупят къща с прилежащ двор в Пловдив, земята ще бъде записана само на името на съпруга, докато къщата може да бъде съсобственост.

• Когато имотът включва земя, тя може да бъде записана само на името на българския съпруг.

Пример: Ако се купува вила с парцел в село край Варна, земята ще бъде собственост на българина, а сградата може да бъде записана като съсобственост между съпрузите.

• При апартамент в жилищна сграда обикновено няма ограничения, тъй като сделката не включва земя, а само право на собственост върху обекта.

Пример: Чужденка, омъжена за българин, може да закупи апартамент в центъра на София на свое име без ограничения.

3. Процедура за придобиване на имот

Процедурата за покупка на имот е идентична както за смесени бракове, така и за бракове между двама български граждани. Основните стъпки са:

1. Предварителен договор: Изготвя се договор между купувача и продавача, който определя условията на сделката, включително цената, сроковете и ангажиментите на страните.

Пример: Двойка решава да закупи апартамент в Пловдив. В предварителния договор се уточнява, че имотът ще бъде записан на името на българския съпруг, но с уговорка, че е съсобственост.

2. Проверка за тежести: Необходимо е да се провери дали имотът е свободен от ипотеки, възбрани или други правни тежести. Тази проверка се извършва в Имотния регистър.
3. Изготвяне на нотариален акт: Нотариус изготвя документа, който удостоверява прехвърлянето на собствеността, и го вписва в Имотния регистър. Това е задължителна стъпка, за да се гарантира законността на сделката.
4. Разходи по сделката: Включват нотариални такси, местен данък (обикновено 2-3% от стойността на имота) и такса за вписване в регистъра.

Покупка на имот в България при брак между българин и чужденец

4. Правни и финансови съвети

• Избор на режим на собственост: Сключването на брачен договор може да бъде изключително полезно, особено в случаи на международни бракове, за да се избегнат бъдещи спорове относно собствеността на имотите.

Пример: Български съпруг и британската му съпруга решават в брачния договор, че имотите в България ще бъдат съсобственост по равно, независимо от източника на финансиране.

• Правна консултация: Преди да се пристъпи към покупка, е препоръчително да се потърси правна консултация. Правният консултант може да помогне при проверката на имота, изготвянето на документите и оценката на рисковете.
• Данъчни аспекти: Новите собственици трябва да се информират за дължимите данъци. Например, годишен данък върху недвижимите имоти и такса смет, които са задължителни за всички собственици.
• Съдействие при финансиране: Ако покупката се финансира чрез ипотечен кредит. Условията на банката също трябва да бъдат внимателно анализирани, особено когато единият съпруг е чужденец.

5. При развод или смърт на съпруг

• Развод: Разпределението на собствеността зависи от избрания режим на имуществените отношения. Ако режимът е на общност, имуществото се разделя по равно. Ако е на разделност, всеки съпруг запазва своето имущество. При договорен режим се следват клаузите на брачния договор.

Пример: При развод между българин и чужденка, закупили апартамент на общо име, имотът ще бъде разделен по равно, освен ако не е договорено друго в брачен договор.

• Наследяване: В случай на смърт на единия съпруг, наследяването се урежда съгласно българското наследствено право. Ако няма завещание, наследниците (включително съпругът) се определят по закон. При международни бракове може да възникне конфликт на закони, който да наложи допълнителни правни консултации.

Пример: Ако български съпруг почине, притежаваната от него земя ще бъде наследена от съпругата чужденка и децата. Но чужденката няма да може да придобие правото на собственост върху земята, ако законът не позволява.

Покупката на имот в България при брак между българин и чужденец изисква добро познаване на правната рамка и внимателно планиране. Разбирането на различните режими на имуществените отношения, специфичните ограничения за чужденци и процедурните изисквания са ключови за успешната сделка. За да се избегнат нежелани правни или финансови усложнения, направете вашата предварителна консултация. Това гарантира, че правата на всички страни ще бъдат защитени, а сделката ще бъде законна и сигурна.

За повече информация  прочетете  статията: Декларация за имуществена разделност и брачен договор и Имуществена разделност

 А за първоначална правна, финансова или търговска консултация се вържете с нас. Ние сме тук за вас бързо, удобно, онлайн или на живо.

А за детайлна информация относно ползването на imotensyvetnik.com прочетете: Онлайн консултации за сделки с имоти: Как да управлявате имотите си в България дистанционно с помощта на imotensyvetnik.com.